Asuntojen kunnossapitotyöt

Osakkeenomistajalla on laaja oikeus tehdä kunnossapito- ja muutostöitä omistamassaan asunnossa. Osakkeenomistajan tulee tehdä kirjallinen ilmoitus taloyhtiölle toimenpiteistä, jotka kohdistuvat taloyhtiön kunnossapitovastuulla oleviin rakennusosiin (esim. julkisivut, märkätilat, rakenteet) tai perusjärjestelmiin (vesi-, viemäri-, sähkö-, ilmanvaihto, antenni- ja tiedonsiirtojärjestelmät). Lisäksi ilmoitus on tehtävä, jos toimenpiteellä on tai voi olla vaikutusta toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan tai yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Maalaus, tapetointi ja vähäiset kaappien kiinnitykset eivät vaadi ilmoituksen tekemistä. Oikeusministeriö ja eräät alan järjestöt ovat laatineet oppaan  osakkaan ilmoitusvelvollisuudesta ja ilmoitusvelvollisuuden alaisista töistä.

Jotkut asunnon muutostyöt voivat vaatia yhtiön luvan lisäksi myös rakennusvalvontaviranomaisen luvan. Lisätietoja lupaa edellyttävistä töistä löydät Helsingin kaupungin internet-sivuilta. Ohje lupaa edellyttäviin toimenpiteisiin löytyy täältä.

Ilmoitukset käsitellään isännöitsijätoimistossa. Yleensä ilmoitukset käsitellään 2 – 3 työpäivän kuluessa, mikäli ilmoituslomake on täytetty huolellisesti eikä sen käsittely vaadi lisätietojen pyytämistä. Ilmoituksen käsittely on pääsääntöisesti maksutonta. Isännöitsijätoimistolla on kuitenkin oikeus periä ilmoituksen käsittelystä kohtuullinen korvaus, mikäli muutostyö on laaja ja aikaavievä tai ilmoituksessa on puutteita, joiden käsittely vie runsaasti aikaa.

Lomake ilmoituksen tekemiseen löytyy täältä.
On tärkeää muistaa ilmoittaa työstä myös naapureille. 

Autopaikat

Joillakin taloyhtiöillä on autopaikkoja, joita taloyhtiö vuokraa pääasiassa talon asukkaille. Autopaikat vuokrataan jonotuslistan perusteella. Ajantasaisen tiedon paikkatilanteesta ja maksuista saat ottamalla yhteyttä toimistoon.

Avaimet

Useimmissa taloissa tilat on sarjoitettu suojatuille avaimille (Abloy Sento, Optima, Iloq). Avaimet ovat siten suojattuja. Lisäavaimia tilataan ottamalla yhteyttä isännöitsijätoimistoon. Toimisto tekee tilauksen tilaajan haluamaan lukkoliikkeeseen, josta tilaaja noutaa avaimet lukkoliikkeen perimää maksua vastaan. Lisäavainten tilausoikeus on vain osakkeenomistajalla tai tämän kirjallisesti valtuuttamalla.

Isännöitsijäntodistus

Isännöitsijäntodistus tilataan pääsääntöisesti aina kirjallisesti. Tilauspyynnön esittäjän tulee tarvittaessa osoittaa oikeus asiakirjojen tilaamiseen. Vaivattomimmin tilaus hoituu lähettämällä tilauspyyntö sähköpostilla osoitteeseen toimisto@isannoitsija.org.

Isännöitsijäntodistuksen toimitusaika on yksi viikko. Isännöitsijäntodistus toimitetaan asunto-osakeyhtiölain ja -asetuksen mukaisesti (laajat tiedot) ellei tilaaja pyydä todistusta ilman tilinpäätös-, toimintakertomus- ja talousarviotietoja (suppeat tiedot).

Ilmanvaihto

Ennen vuotta 1960 rakennetuissa taloissa on yleisimmin painovoimainen ilmanvaihto. Se tarkoittaa, että asunnon ilmanvaihto perustuu luonnolliseen ilmankiertoon so. sisä- ja ulkolämpötilan eroon. Ilmanvaihto toimii sitä paremmin mitä suurempi lämpötilaero on. Ilmanvaihto ei siten ole kovin tehokasta kesällä, jolloin sisä- ja ulkolämpötilan ero on pieni tai sitä ei ole. Talvella ilmanvaihto saattaa vastaavasti toimia liiankin tehokkaasti. Painovoimaista ilmanvaihtoa ei voi tehostaa juuri muutoin kuin ikkunaa avaamalla.

Ilmanvaihtojärjestelmän toiminnan kannalta on tärkeää, että asuntoon tulee riittävästi korvausilmaa joko korvausilmaluukuista tai venttiileistä. Edelleen on tärkeää, että ilma poistuu asunnosta. Poistoilmaventtiilit sijaitsevat yleensä keittiössä ja kylpyhuoneessa. Talvella korvausilma voi olla kylmää, jonka vuoksi korvausilman saantia tekee mieli rajoittaa sulkemalla luukku tai venttiili. Tämä voi aiheuttaa sen, että poistoilmahormi alkaakin toimia korvausilmareittinä ja asuntoon tulee sitä kautta kylmää ilmaa. Tämän ilmiön estämiseksi on tärkeää varmistua siitä, että korvausilmaa tulee riittävästi ja että se poistuu poistoilmaventtiileiden ja –hormien kautta.

Liian kylmän korvausilman määrän rajoittamiseksi on olemassa edullisia tapoja. Perinteiseen korvausilmaluukkuun on saatavilla esim. rautakaupoista Velco-venttiileitä, jotka on suunniteltu luukun aukkoon. Niissä on itsesäätyvä termostaatti, joka säätää venttiilin aukeamista lämpötilan mukaan. Ikkunanpuitteeseen voidaan asentaa korvausilmaventtiili, joka kierrättää ulkoa tulevan kylmän ilman ikkunalasien välissä lämmittäen ilmaa ennen sen sisääntuloa. Niitä valmistaa mm. Dir Air.

Vuoden 1960 jälkeen rakennetuissa kerrostaloissa voi olla koneellinen ilmanpoisto. Poistoilmaventtiilit sijaitsevat samoin keittiössä ja kylpyhuoneessa. Myös koneellisessa poistoilmanvaihtojärjestelmässä on tärkeää saada riittävästi korvausilmaa. Asunnossa voi esiintyä vedontunnetta, ellei korvausilmaa tule riittävästi ja nimenomaan huoneen yläosassa sijaitsevasta erillisestä korvausilmaventtiilistä, ikkunaan asennetusta korvausilmaventtiilistä tai puitteiden tiivisteiden raoista. Tällöin korvausilmaa voi tulla rakenteiden vuotokohdista, jotka sijaitsevat usein miten lattianrajassa.

Järjestyshäiriöt

Kerrostalossa ei voi välttyä kokonaan muualta kantautuvista äänistä. Asumisen on katsottu olevan häiritsevää silloin kun epätavallisen äänekäs elämä on jatkuvaa tai toistuvaa ja siitä aiheutuu häiriötä usealle asukkaalle. Esimerkiksi toiseen asuntoon tai porrashuoneeseen kaikuvaa musiikkia tai useita tunteja päivässä haukkuvaa koiraa ei tarvitse sietää. Kotona muutaman kerran vuodessa järjestetyt juhlat eivät sen sijaan ole häiritsevää elämää. Juhlijoidenkin on kuitenkin pienennettävä äänentasoa hiljaisuuden aikaan. On huomaavaista ilmoittaa tulevista juhlista naapureille.

Yleensä elämä taloyhtiöissä sujuu rauhallisesti, mutta mikäli häiriöitä tulee ja asukkaiden oikeutta rauhalliseen ja turvalliseen asumiseen rikotaan, voit

• ilmoittaa häiriöstä poliisille yleiseen hätänumeroon 112 tai
• soittaa vartiointiliikkeeseen, mikäli sellainen toimii talossa. Useissa taloissa toimii PSG Turva Oy p. 010 235 7800
• tai kääntyä suoraan häiriöntuottajan puoleen. Tällöin on suositeltavaa ottaa joku naapuri mukaan tapaamiseen.
• tehdä ilmoituksen häiriöstä isännöitsijätoimistoon, mieluiten kirjallisesti esim. sähköpostilla osoitteeseen toimisto@isannoitsija.org
• Kirjaa tiedot tapahtumasta, häiriön aiheuttajasta ja mahdollisista todistajista!

Asunto-osakeyhtiölaissa on annettu rajallisesti mahdollisuuksia puuttua häiriötilanteisiin ellei varoitus tuota toivottua muutosta. Käytännössä puuttuminen tarkoittaa huoneiston ottamista taloyhtiön hallintaan. Se on määrämuotoinen oikeudellinen prosessi, jonka aloittamiseksi tarvitaan naapureiden kirjallinen ja valaehtoinen todistus häiriön tuottamisesta.

Kiinteistön kunnossapito

Yhtiökokouksessa käsitellään vuosittain hallituksen kirjallinen selvitys kunnossapitotarpeesta seuraavan viiden vuoden ajalle. Selvitys kunnossapitotarpeesta toimitetaan osakkeenomistajille yhtiökokouskutsun mukana. Suuremmista hankkeista päätetään aina erikseen yhtiökokouksessa. Lähestyvistä korjaustoimista tiedotetaan asukkaille silloin kun niillä on vaikutusta asumiseen. Asukkaalla on oikeus osallistua yhtiökokoukseen, jossa käsitellään asumiseen vaikuttavaa kunnostusta.

Kunnossapidon vastuunjakotaulukko

Asunto-osakeyhtiössä osa korjausta vaativista asioista kuuluu osakkeenomistajalle ja osa taloyhtiölle. Suomen Kiinteistöliitto ry on laatinut asunto-osakeyhtiölain kunnossapitosäännösten perusteella vastuunjakotaulukon, josta käy ilmi, miten kunnossapitovastuu jakautuu kussakin tapauksessa.

Lämmitys

Kerrostaloissa käytetään vesikiertoista patterilämmitystä, jota säädetään ulkolämpötilan mukaan ulkoanturin mittaaman lämpötilan perusteella. Asuntokohtainen säätö tapahtuu usein miten termostaatilla varustetun patteriventtiilin avulla. Kerrostalon lämmityksen säätäminen vaatii taitoa ja vaivannäköä erityisesti lämpötilan ollessa nollan molemmin puolin. Ongelmallisin tilanne on yleensä syksyllä lämmityskauden alkaessa. Viranomaisten suosituslämpötila on 21 +/-1 astetta. Se on myös useimpien taloyhtiöiden tavoitelämpötila. Tässä muutama vinkki jos patteri ei lämpiä normaalisti ja asunnon lämpötila jää alle em. tavoitteen;

• pyöritä patteriventtiiliä muutaman kerran täysin auki ja täysin kiinni-asentoihin
• varmista, ettei termostaatin edessä ole verhoa tmv. , joka estää vapaan ilmankierron termostaatin ympärillä
• tarkasta ikkunantiivisteiden kunto ja uusi ne tarvittaessa
• ota yhteyttä huoltomieheen jos em. toimenpiteet eivät auta

Muuttoilmoitus

Muuttoilmoitus tulee tehdä taloon ja talosta pois muutettaessa. Muuttoilmoitus tehdään huoltoyhtiölle, jonka yhteystiedot löytyvät yleensä taloyhtiön ilmoitustaululta. Huoltoyhtiö ylläpitää talonkirjaa ja antaa tarvittaessa todistuksen asumisesta (talonkirjaote). Muuttoilmoitus tulee tehdä myös maistraattiin:

• sähköisesti asiointipalvelussa osoitteessa www.muuttoilmoitus.fi (24 h/vrk) verkkopankkitunnusten, henkilökortin tai Postin käyttäjätunnuksen avulla
• tai soittamalla muuttopuhelimeen, puh. 0295 535 535

Muista ilmoittaa osoitteesi isännöitsijätoimistoon, jos asut muualla kuin omistamassasi asunnossa.

Saunavuorot

Saunavuorolistan löydät saunaosaston ovesta. Saunavuoro varataan huoltoyhtiön kautta. Huoltoyhtiö ylläpitää saunavuorolistaa ja lämmittää saunan vuorolistan mukaisesti.

Todistus asumisesta (talonkirjanote)

Talonkirjanotteen antaa talon huoltomies. Talosi huoltoyhtiön yhteystiedot löytyvät kohdasta Huoltoyhtiöiden yhteystietoja.

Uusi osakkeenomistaja & osakerekisteri

Asunto-osakeyhtiö ylläpitää osakerekisteriä osakkeenomistajista. Osakeomistuksen muutoksen rekisteröimiseksi isännöitsijätoimistoon on toimitettava seuraavat asiakirjat:

• luovutusasiakirja (yleisimmin kauppakirja, osituskirja, perinnönjakokirja)
• jäljennös siirretystä osakekirjasta
• todistus varainsiirtoveron maksusta

Yleensä kiinteistönvälittäjä toimittaa em. asiakirjat. Ostajan tulee toimittaa kaupan asiakirjat mikäli kaupassa ei käytetä kiinteistönvälittäjää.

Perintöoikeudellisten saantojen yhteydessä on toimitettava myös perukirja sukuselvityksineen sekä mahdollinen testamentti.

Muista ilmoittaa osoitteesi isännöitsijätoimistoon, jos asut muualla kuin omistamassasi asunnossa.

Vastikkeet ja muut maksut

Yhtiökokous päättää taloyhtiössä perittävien maksujen suuruuden. Osakkeenomistajat saavat tiedon maksujen suuruudesta yhtiökokouskutsun mukana toimitettavasta talousarviosta ja tarvittaessa myös isännöitsijätoimistosta.

Ota yhteyttä pankkiin tai tee verkkomaksusopimus omassa verkkopankissasi jos haluat maksaa vastikkeet suora- tai verkkomaksun avulla. Vastikekuitit toimitetaan paperisina, ellei osakas ole ilmoittanut käyttävänsä em. sähköisiä laskujenmaksupalveluja.

Vikailmoitus

Asunnossa tai taloyhtiön yleisissä tiloissa havaittavista vioista ilmoitetaan ensisijaisesti huoltoyhtiöön. Pyydämme tekemään ilmoituksen myös isännöitsijätoimistoon, jos vika on vakava ja/tai vaatii pikaisia toimenpiteitä tai ilmoitus huoltoyhtiöön ei tuo korjausta vikaan.

Asunto-osakeyhtiössä osa korjausta vaativista asioista kuuluu osakkeenomistajalle ja osa taloyhtiölle. Vastuunjakotaulukosta käy ilmi kunnossapitovastuun jakautuminen osakkaan ja taloyhtiön osalta (ks. Kunnossapidon vastuunjakotaulukko)

Huoltoyhtiön yhteystiedot löytyvät kohdasta Huoltoyhtiöiden yhteystietoja (alla).

Huoltoyhtiöiden yhteystietoja

Huoltoyhtiöiden yhteystiedot on lueteltu alla talon osoitteen mukaan.

Ohjeita kerrostalossa asuvalle

Erittäin tärkeää-osioon on koottu sellaisia tarkastus- ja huoltokohteita, joiden laiminlyönnistä voi seurata mittavia ja monin tavoin ikäviä vahinkoja itselle, naapurille ja taloyhtiölle ja joiden laiminlyönti voi johtaa jopa asukkaan korvausvastuuseen.

Tärkeää-osioon on koottu tarkastus- ja huoltokohteita, joiden huomioiminen edesauttaa merkittävästi jokaisen asukkaan omaa asumisviihtyvyyttä, -terveyttä ja -turvallisuutta. Niiden laiminlyönti vaikuttaa usein asukkaan oman asumisviihtyvyyden tasoon.

Tavanomainen hoito-osioon on koottu yleisiä, säännöllistä huoltoa vaativia tarkastus- ja huoltokohteita, joiden huomioiminen edesauttaa oman asunnon ja kiinteistön toimivuutta ja arvon säilymistä pidemmällä aikavälillä.

ERITTÄIN TÄRKEÄÄ !!

Vesivahingot ovat olleet suurin yksittäinen vahinkotapahtumalaji viime vuosina. Ne ovat monessa mielessä ikäviä ja vaikuttavat useiden ihmisten elämään. Vahingot voivat johtua monesta syystä, joista kaikkiin asukkaat eivät voi vaikuttaa. Asukkaat voivat kuitenkin vaikuttaa merkittävästi vesivahingoilta välttymiseen esim. seuraavin keinoin:

• Peseytymistilojen käyttö
  Peseytymistottumuksilla on suuri vaikutus pesutilojen rakenteiden kestävyyteen. Vanhoissa taloissa peseytymistilat on rakennettu yleensä ammekäyttöä silmällä pitäen eikä vesieristys ole siitä syystä riittävä suihkuttamiseen. Pesutilaa voi käyttää normaaliin peseytymiseen mutta runsasta vedenkäyttöä on syytä välttää, ellei kylpyhuonetta ole kunnostettu viime vuosien aikana.
• Pesukoneen sijainti 
  Mikäli pesukonetta ei voida sijoittaa lattiakaivolliseen tilaan vaan se halutaan sijoittaa esim. keittiöön, on asennus suoritettava Suomen Rakentamismääräyskokoelman määräysten ja ohjeiden mukaisesti. Laite on varustettava vuotoaltaalla, joka tulee mieluiten liittää poistoputkella viemärijärjestelmään. Suotavinta on varustaa laite magneettiventtiilillä, joka sulkee vedentulon laiterikon sattuessa.
• Lattiakaivo
  Lattiakaivo on puhdistettava säännöllisesti, keskimäärin 3-4 kertaa vuodessa. Tukkeutunut lattiakaivo voi aiheuttaa merkittävän vahingon ja korjauskustannukset.

TÄRKEÄÄ !

• Vesikalusteiden kunto
  Vesikalusteiden, erityisesti WC-istuinten kuntoa on hyvä seurata. Vuotava vesikaluste voi aiheuttaa tuhansien eurojen turhat kustannukset, joilla on vaikutuksensa kaikkien asukkaiden asumiskustannuksiin. WC-istuimen vuodon havaitsee helposti laittamalla kulhon takaosaan pala wc-paperia. Paperin kastuessa venttiili vuotaa läpi ja se pitää korjata. Korjaus kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuulle, eikä aiheuta suoria kustannuksia asukkaalle
• Ilmanvaihtoventtilit 
  Korvausilma- ja poistoilmaventtiilit tulee puhdistaa säännöllisesti. Korvausilmaluukku tai-venttiili tulee pitää auki. Korvausilman saanti sekä runsaasti hiilidioksidia sisältävän ilman poistuminen vaikuttavat merkittävästi asumisterveyteen sekä koko ilmanvaihtojärjestelmän toimivuuteen. Epäkunnossa oleva ilmanvaihto voi johtaa asunnon kosteusvaurioon
• Lukitus 
  Asunnon ja alaovien lukon toimivuutta on hyvä tarkkailla. Ilmoita viallisesta lukosta huoltoyhtiöön. Normaalin käyttölukon korjaaminen kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Varmuuslukon osalta kunnossapitovastuu on osakkeenomistajalla
• Sähköasennukset ja -laitteet 
  Vialliset sähkölaitteet ja/tai asennukset voivat olla vaarallisia. Kehotamme käyttämään luotettavia ja hyvälaatuisia sähkölaitteita ja välttämään tee-se-itse-asennuksia. Turvallisen sähkölaitteen tunnistaa CE-merkinnästä.

Tavanomainen hoito

• Asunnossa kannattaa suorittaa perusteellinen, desinfioiva siivous vähintään kaksi kertaa vuodessa. Puhtaus auttaa torjumaan nykyään valitettavan yleisiä kuoriaisia ja luteita. Lisäksi se lisää asumusviihtyisyyttä merkittävästi
• Ikkunoiden kunnon seuranta on suositeltavaa. Kahvoja ja sulkijoita kannattaa voidella kerran vuodessa
• Asunnon lukko on hyvä voidella 1-2 kertaa vuodessa. Voitelun voi suorittaa myös ruokaöljyllä, ellei voiteluöljyä ole saatavilla
• Ruokaöljy on oiva keino torjua vesilukon kuivumista ja viemärihajujen kulkeutumista asuntoon silloin kun asunto on tyhjillään esim. lomamatkan vuoksi